Isi Artikel
Tantangan dan Solusi di Industri Real Estate Asia
Industri real estate Asia, yang dikenal sebagai pasar paling dinamis namun seringkali tidak transparan, tengah menghadapi berbagai tantangan yang kompleks. Pertumbuhan kota yang pesat dan ledakan properti mewah (branded residence) di Tokyo, Bangkok, hingga Jakarta, kontras dengan krisis keterjangkauan yang melanda jutaan penduduk berpenghasilan rendah dan informal.
Dr. Jing Yu, Deputy Chief dari UN-Habitat Bangkok Programme Office, menyampaikan laporan UN-Habitat 2025 yang menunjukkan bahwa biaya perumahan tahunan di Asia telah mencapai sekitar 35 persen dari pendapatan rumah tangga. Angka ini jauh melampaui standar ideal Eropa dan Amerika Utara yang berada di sekitar 25 persen. Krisis ini sangat berbahaya bagi Asia, di mana sekitar 700 juta orang masih hidup di permukiman kumuh atau informal.
“Kondisi ini membuat hunian tidak hanya menjadi masalah atap di atas kepala, melainkan hilangnya kesempatan untuk kehidupan yang lebih baik,” ujar Dr. Jing Yu.
UN-Habitat, melalui rencana strategis 2026-2029, berfokus pada penyediaan jaminan kepemilikan lahan dan layanan dasar bagi komunitas rentan. Salah satu perangkat efektif yang diusung adalah Land Capital Value Capture, sebuah mekanisme yang memungkinkan investasi publik dikembalikan untuk membiayai fasilitas komunitas rentan.
Perjuangan untuk Pekerja Informal
Di pasar yang penuh tantangan seperti Indonesia, akses perumahan bagi pekerja informal (non-fixed income) tetap struktural. Co-Founder & President Director MilikiRumah, Marine Novita, mengungkapkan bahwa Indonesia memiliki 9,9 juta kebutuhan rumah yang belum terpenuhi, didorong oleh fakta bahwa 60 persen pekerja informal tidak dapat mencatatkan pendapatan mereka ke bank secara tradisional.
Untuk meretas hambatan ini, MilikiRumah menciptakan jembatan pembiayaan melalui program Rent to Own (RTO). Model ini didukung oleh Akal Imitasi (AI) dan Machine Learning untuk melakukan filtrasi konsumen yang “tidak terlihat” oleh bank. AI membantu menilai kapasitas pembayaran atau Repayment Capacity (RPC) konsumen informal.
Selama 6 hingga 12 bulan program RTO, konsumen membangun riwayat pembayaran bulanan yang konsisten (sewa), yang berfungsi sebagai “bukti nyata” bagi bank bahwa mereka memiliki kemampuan membayar cicilan KPR. “Konsumen yang berhasil membangun riwayat pembayaran tersebut kemudian dapat exit (beralih) untuk mengakses produk KPR di bank mitra,” imbuh Marine.
Marine menekankan bahwa jika solusi ini berhasil di pasar yang kompleks dan menantang seperti Indonesia, ia juga dapat direplikasi di pasar Asia lainnya.
Pergeseran Tren di Pasar Real Estate
Beralih ke pasar yang lebih matang, Founder & CEO Anton in Japan Media, Anton Wormann menyoroti perubahan signifikan di Tokyo. Meskipun Jepang menghadapi penurunan populasi, pasar real estat, terutama yang berbasis desain dan wellness, justru booming, didominasi oleh investor asing dan generasi muda Jepang yang ingin membeli rumah pertama.
Media sosial dan teknologi telah membuat pasar properti Jepang yang dulunya opaque (tertutup) kini lebih transparan dan mudah diakses secara kultural. Konsumen tidak lagi mencari rumah tradisional yang “crispy color” atau tanpa jendela, melainkan akomodasi yang berpusat pada desain dan terjangkau (lower budget).
Dalam branded residences, developer mulai mengintegrasikan aspek wellness beyond fasilitas gym biasa. Hal ini mencakup filter air yang kaya magnesium, material bangunan rendah toksin, hingga layanan spiritual concierge sebagai respons terhadap krisis kesehatan mental modern.
Transparansi Data dan Etika Agen Properti
Di tengah semua dinamika ini, kepercayaan (trust) di pasar properti menjadi mata uang paling berharga. Executive Council Member Singapore Institute of Estate Agents (SIEA), Dr. Tan Tee Khoon, menekankan bahwa agen properti harus memperkuat kepercayaan melalui tiga cara. Pertama, transparansi harga. Menurutnya, penentuan harga harus didukung oleh data dan logika yang jelas (well-reasoned pricing), tidak sekadar mencari keuntungan tercepat.
Kedua, etika profesional yakni mengutamakan kepentingan klien di atas kepentingan pribadi, terutama saat pasar sedang lunak. Ketiga, komunikasi bertanggung jawab yakni menghindari janji berlebih dan narasi sensasional di media daring dan luring.
Dr. Tan Tee Khoon juga menyerukan reformasi standar agensi untuk menciptakan pengalaman yang lebih equitable bagi semua segmen pembeli dan penjual, termasuk dengan meningkatkan pelatihan agen yang mencakup literasi nilai orang dan kerangka regulasi yang lebih kuat, khususnya terkait dengan klien yang rentan.
Kesamaan Akses dan Akuntabilitas
Para panelis menyimpulkan bahwa masa depan real estate Asia yang inklusif harus didorong oleh dua prinsip. “Rumah adalah hak asasi manusia. Jika kita bisa membangun solusi di pasar yang menantang seperti Indonesia, kita bisa melakukannya di pasar mana pun,” cetusnya.
Dr. Jing Yu menekankan perlunya mewujudkan harapan global di mana setiap orang memiliki akses yang setara terhadap infrastruktur digital. Hal ini karena digital divide (kesenjangan digital) saat ini telah mengecualikan 2,7 miliar populasi dunia dari layanan penting.
Sementara Dr. Tan Tee Khoon mengatakan, masa depan adalah pasar di mana transparansi data dan praktik etis didorong oleh komitmen dan akuntabilitas industri, bukan hanya regulasi. Adapun Anton Wormann menyoroti pembangunan harus selalu bekerja bersama komunitas dan lingkungan, beradaptasi dengan karakter lokal, alih-alih membangun dengan pola yang seragam (one size fits all).
